Regime giuridico della convenzione di lottizzazione e conseguenze del suo inadempimento

Il Tar Toscana, con la sentenza 16 settembre 2009, n. 1446, per decidere sulle conseguenze dell’inadempimento della convenzione di lottizzazione, ha affrontato anche il tema della natura giuridica della convenzione di lottizzazione.

La sentenza spiega che le convenzioni di lottizzazione sono da qualificare come accordi sostitutivi del provvedimento di cui all’art. 11 della legge 241/90: si tratta di atti negoziali che presuppongo la ricerca da parte della pubblica amministrazione del consenso del privato su un certo assetto degli interessi e attribuiscono allo stesso posizioni di diritto e di obbligo. Di conseguenza, per modificare le convenzioni di lottizzazione occorre la manifestazione di volontà di tutti i soggetti che hanno concorso alla loro formazione, ivi compresi, ovviamente, anche i soggetti privati che, pur non essendo proprietari dei lotti incisi dalla variante, hanno proposto il piano e hanno sottoscritto la relativa convenzione urbanistica. Realizzare gli interventi di urbanizzazione posti a carico del privato nella convenzione e cedere gratuitamente al Comune le aree sulle quali le opere sono state costruite costituisce una obbligazione.

La sentenza esamina, quindi, le conseguenze giuridiche derivanti dalla qualificazione della convenzione in termini di accordo sostitutivo di provvedimento, distinguendo il piano processuale da quello sostanziale.

Sul piano processuale da ciò deriva la giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo, ai sensi dell’art. 11, comma 5, della legge 241/90. Il Giudice amministrativo è perciò competente a conoscere anche le controversie relative all’esecuzione della convenzione di lottizzazione e il comune è legittimato ad agire in giudizio contro il privato lottizzante per le questioni che riguardano l’esecuzione della convenzione (di regola, invece, è il privato che ricorre al Giudice amministrativo contro la pubblica amministrazione).

Sul piano sostanziale ne deriva l’applicazione dei principi del codice civile in materia di obbligazioni e di contratti, in quanto compatibili. Di conseguenza, se il comune contesta ai lottizzanti l’inadempimento degli obblighi di fare previsti nella convenzione, viene in rilievo la disciplina dell’inadempimento del contratto di cui all’art. 1453 del codice civile e dell’esecuzione in forma specifica degli obblighi di fare di cui all’art. 2931 del codice civile. In altre parole, il comune può ottenere dal giudice l’esecuzione coattiva della convenzione. Nel caso in cui nella convenzione sia scritto che il comune ha “la facoltà di provvedere direttamente all’esecuzione delle opere di urbanizzazione in sostituzione dei lottizzanti inadempienti e a spese dei medesimi”, si tratta di un rimedio concorrente con l’azione di adempimento.

Per quanto riguarda la prescrizione, essa opera anche nei confronti degli oblbighi previsti nella convenzione di lottizzazione. Il problema è di stabilire da quando decorra la prescrizione.   A tal fine bisogna tenere conto di quanto è previsto nella convenzione. Per esempio, se nella convenzione fosse scritto che “l’esecuzione delle opere di urbanizzazione dovrà avvenire entro e non oltre dieci anni dalla stipula della presente convenzione”, l’inadempimento si verifica se. trascorsi i dieci anni, non siano state eseguite le opere di urbanizzazione: solo da quel momento il comune acquisisce il titolo per richiedere la cessione delle aree e per eventualmente   esercitare il diritto di domandare  l’adempimento forzoso o per chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento. In sostanza, l’obbligazione del privato diventa esigibile proprio quando scade il termine previsto in convenzione: da quel momento decorre l’ordinario termine di prescrizione. Il termine ordinario di prescrizione è quello di dieci anni di cui all’art. 2946 del codice civile. Quindi, se nell’anno 1998 fosse stata stipulata una convenzione di lottizzazione che avesse previsto dieci anni di tempo per eseguire le opere di urbanizzazione, il termine per l’adempimento sarebbe scaduto nel 2008: dal 2008 sarebbe partito il termine di dieci anni per la prescrizione, che maturerebbe, quindi, nel 2018.

La sentenza  esamina poi la questione dei soggetti tenuti ad adempiere, che diventano, quindi, i legittimati passivi dell’azione di esecuzione. La giurisprudenza ricostruisce gli obblighi di urbanizzazione come obbligazioni propter rem, alla luce della disciplina dettata dall’art. 28 della Legge 1150/42, modificata dall’art. 8 della legge 765/67, che all’obbligazione del proprietario del terreno oggetto di lottizzazione in ordine agli oneri di urbanizzazione aggiunge l’obbligazione del titolare della concessione edilizia. Il rilascio della stessa concessione è, infatti, subordinato all’impegno di eseguire le opere di urbanizzazione primaria. Dalle citate norme emerge, quindi, un collegamento immediato e diretto dei suddetti obblighi con la proprietà, giustificato dalla scelta legislativa di far ricadere i costi sociali di tali opere sui soggetti che intervengono con certe modalità sul territorio. Da ciò discende la soggezione  a detto vincolo di tutti i soggetti che hanno partecipato alla convenzione e, quindi, anche del soggetto che non è proprietario del lotto sul quale deve essere realizzato il singolo intervento. Gli obblighi vengono determinati con riferimento all’intera area oggetto di lottizzazione e, quindi, gravano su tutti i lotti, indipendentemente dalla circostanza che su di essi insistano le opere di urbanizzazione da eseguire. Nel caso in cui, poi, un’area venga alienata, l’acquirente subentra nella posizione negoziale dei lottizzanti. I primitivi lottizzanti, però, non sono liberati, ma rimangono solidalmente responsabili con l’acquirente per gli obblighi originariamente assunti.

                                                                                                                                     avv. Dario Meneguzzo

sentenza tar Toscana 1446 del 2009.pdf

 

24 pensieri su “Regime giuridico della convenzione di lottizzazione e conseguenze del suo inadempimento

  1. Io mi trovo nella condizione che ho ricevuto in donazione da mio padre nel 2009 un’area in parte oggetto di una convenzione di lottizzazione stipulata dall’allora priprietario nel 1976, senza definire il tempo in cui sarebbe dovuto adempiere agli obblighi, in cui si impegnava ad eseguire le opere di urbanizzazione e cedere tale area destinata a verde pubblico attrezzato. Il lottizzante ottemperava al primo obbligo ma non cedeva mai l’area. Mio padre nel 2009 acquistava l’area impegnata, nel rogito notarile il certificato di destinazione urbanistica attestava che il vincolo di verde pubblico era decaduto per essere trascorso iun quinquennio.Oggi che io dispongo di tale terreno sono possibile soggetto di un procedimento forzoso, da parte del Comune, pur non essendo firmatario del contratto e per palese prescrizione?

  2. Non mi è tanto chiara la decadenza quinquennale nel caso specifico. L’obbligazione del lottizzante si trasmette agli aventi causa (obligatio propter rem – insegna la giurisprudenza sul tema). Però se è decorso il termine di prescrizione, si può eccepirla e non trasferire il bene.

  3. Una convenzione stipulata nel 1989 e scaduta di conseguenza nel 1999, da diritto oggi nel 2009 al comune del mio paese di obbligarci forzatamente a eseguire o pagare i lavori di urbanizzazione della lottizzazione? Se mi fossi espresso male La prego di farmi qualche domanda, ho una certa preoccupazione per una casa in una lottizzazione con convenzione scaduta che posseggo.La ringrazio anticipatamente, e Le porgo i mie più cordiali saluti.Antonio Mura

  4. Per rispondere bisogna: 1. verificare entro quale data bisognava adempiere; 2. calcolare i dieci anni dalla scadenza di quel termine; 3. verificare se il Comune abbia messo in mora l’interessato, interrompendo così il termine di prescrizione (anche il riconoscimento del debito da parte dell’obbligato interrompe il termine). Per essere più sicuri bisognerebbe leggere con attenzione tutte le carte della vicenda.

  5. Documento molto interessane e chiaro. Purtroppo, da venti anni sono penalizzato da una Convenzione di Lottizzazione, che pur stipulata nel 1983, non sono state ancora ultimate le Opere Primarie di urbanizzazione, con tutti gli inconvenienti che ne derivano. Il fatto risulta grave perchè il Comune interessato non attua le procedure come stabilito dalla legge.Voglia Avv. perdonare la mia richiesta, potrei avere un Suo parere in merito? GrazieBenito Azzoni

  6. ….. … Quindi, se nell’anno 1998 fosse stata stipulata una convenzione di lottizzazione che avesse previsto dieci anni di tempo per eseguire le opere di urbanizzazione, il termine per l’adempimento sarebbe scaduto nel 2008: dal 2008 sarebbe partito il termine di dieci anni per la prescrizione, che maturerebbe, quindi, nel 2018.Ill. Avv. Meneguzzo, grazie per il Testo della Sentenza del 05/10/2009. Tuttavia poichè le scadenze vanno da dieci a dieci anni = a VENTI ANNI, si potrebbe dedurre e stabilire che una Convenzione stipulata nel 1983 più Venti anni nel nel 2003 dovevano essere eseguite Tutte le OPERE, compreso le moderne Rotatorie co i fiorellini. Voglio fermamente sperare non sia necessario risolvere le problematiche dell’Edilizia in momenti drammatici come quando fu emanata nel 1942 la Legge 1150.Avevo 8 anni in quella data. Le abitazioni crollavano sotto le bombe; non si edificava NULLA.Benito Azzoni.

  7. Dovrei partecipare ad un’asta giudiziaria. L’edificio in questione insiste su una porzione di terreno inserita in un progetto di lottizzazione ed urbanizzazione convenzionata, approvato nel 1987 (registrato anche nell’87, ma stranamente è apposto un timbro col protocollo del comune del 1992(??????).Comunque, Tale progetto prevedeva per l’area in cui sorge il suddetto immobile una destinazione ad area di istruzione e verde pubblico e per atto di convenzione detta area doveva essere ceduta al Comune senza alcun corrispettivo.La convenzione aveva una durata di 10 anni.Per quanto è di mia conoscenza, il processo di urbanizzazione si è concluso per cui, come dicevo, per atto di convenzione, il terreno su cui insiste l’immobile doveva essere ceduto gratuitamente al Comune.Tuttavia, nel corso degli anni, le aree interessate non sono state mai trasferite al Comune medesimo e risultano ancora intestate al fallito. Per tale motivo (credo) sono state inserite nella massa attiva del fallimento e messe all’asta.Personalmente sarei molto interessato all’acquisto dell’immobile e pronto a presentare la mia offerta. Tuttavia, i miei (credo fondati) timori si riferiscono ad eventuali rivalse/diritti che il Comune di Tarquinia potrebbe esercitare/vantare nei mie confronti in forza alla citata convenzione.Per la prescrizione i termini decorrono dal’87 o dal 92?Supponendo la prescizione delle obbligazioni e quindi delle pretese del Comune, lo stesso potrebbe non concedermi la D.I.A per il restauro dell’edificio? (la struttura dell’immobile rimmarrebbe la stessa, dovrei solo sottoporla a restauro)Nel ringraziarLa anticipatamente certo di una Sua Cortese risposta, porgo Cordiali Saluti.

  8. Buongiorno, In merito alla prescrizione degli obblighi derivanti da una convenzione, se il comune manda delle raccomandate di sollecito ad adempiere gli obblighi prima dei 20 anni (10 di convenzione + 10 di prescrizione), il termine di prescrizione viene posticipato in qualche modo? nello specifico, Convenzione firmata nel novembre 2004, prima raccomandata di sollecito nel 1997, seconda nel 2004. In seguito a questa raccomandata i lottizzanti hanno portato a termine le opere di urbanizzazione con D.I.A. nel 2008 e ora siamo in procinto di firmare l’atto di cessione gratuita al comune della strada di PL. un lottizante ora dice che siccome gli obblighi sono andati in prescrizione può non firmare, in laternativa è disposto a firmare senza pagare le spese dell’atto, oltre a quelle del professionista (che sarei io) che ha seguito la pratica. come ci si può comportare in questo caso?? grazie dell’attenzione, cordiali saluti, arch. Ferloni

  9. Grazie della sollecita risposta. Posso in qualche modo far valere il mio diritto a questo punto? o l’unica soluzione sarebbe la “lettera dell’avocato” che mi costerebbe più della parcella… Un’ultima domanda. Ovviamente, conoscendo il soggetto che non vuole collaborare, c’è un modo per assicurarsi che sia presente all’atto? Un qualche appiglio giuridico o sostanziale che non sia “lei ha firmato un’atto dove si obbligava a rispettare la Convenzione…”In sostanza lei dice: “io non abito lì (la casa è in affitto e anche la manutenzione ordinaria del proprietario non è una sua preoccupazione…) e non è mio interesse che la strada venga ceduta al comune, quindi se volete io firmo ma non pago.”Le ho anche detto che il comune ci avrebbe tolto i servizi di spazzatura neve e pulizia della strada che ci ha sempre garantito per la buona fede dei lottizzanti che avevano assicurato che avrebbero adempiuto alla convenzione e ceduto la strada. Io adesso temo che non venga nemmeno a firmare, anche se gli altri lottizzanti sono disposti a mettersi in carico la sua quota. grazie ancora per la sua attenzione, cordiali saluti, Arch Ferloni

  10. Se l’obbligo non è prescritto e l’obbligato non adempie, il Comune può fare causa per ottenere una sentenza che tiene luogo del contratto (art. 2932 del codice civile), davanti al TAR, che ha giurisdizione esclusiva in materia urbanistica.

  11. Gentile avvocato in genere le convenzioni sono garantite da una polizza fidejussoria rilasciata dailotizzanti al Comune a garanzia delle loro obbligazioni. Ergo il Comune potrebbe mettere in mora il costruttore e se questo non adempisse escutere la polizza fidejussoria e con quei denari provvedere autonomamente alla esecuizione dei lavori omessi .Non è forse cosi? gradirei un suo commento. grazie

  12. Gentile avvocato voglio esporre il caso forse unico al mondo.il comune del mio paese dopo aver deliberato nel 1978 una procedura di esproprio per edilizia popolare (PEEP) assegna con stipula di una convenzione lotti a cittadini, con requisiti per la realizzazione di abitazioni popolari.dopo 3 anni il comune interrompe la procedura di esproprio con il proprietario del terreno, e ne avvia un’altra di acquisto.quest’ultima va in porto come procedura, ma non come completamento economico in quanto il comune non procede a saldare il conto con la proprietaria nonostante i solleciti della stessa. Nel frattempo noi abbiamo pagato il terreno e opere di urbanizzazione, come da convenzione e prezzo stabilito, con nota specifica di nessun aggravio di spese, e acquisizione di diritto di proprietà immediata.nel 2008 con in carica il commissario prefettizio per dimissioni del sindaco, arriva una notifica dal comune che intimava i cittadini assagnatari dei lotti a pagare un saldo che variava da 6000 a 9000 euro per spese e aggravio del costo del terrenoin quanto la proprietaria in tribunale nel 2002 otteneva il riconoscimento di un prezzo molto superiore a quello che noi avevamo pagato con convenzione e procedura di esproprio.Questo perché il comune(i signori amministratori e sindaco) non ha pagato ed è stato condannato per occupazione illegittima.Ora chi è stato condannato è il comune, e non i cittadini che hanno pagato il dovuto e alle condizioni espresse nella convenzione.Ma non si prescrive tutto ai dieci anni dalla stipula della convenzione!E’ possibile che dopo trent’anni si possa ancora chiedere soldi ai cittadini che hanno realizzato una abitazione con sacrificio per gli errori di alcuni amministratori, dobbiamo pagare noi!Grazie se vorrà darmi un chiarimento alla situazione esposta. Luigi Rossi

  13. La prescrizione sicuramente è in astratto applicabile anche a queste tematiche. Bisognerebbe capire se la richiesta del comune si fonda su qualche articolo della vostra convenzione oppure su un ragionamento giuridico, onde verificarne la fondatezza. E’ in corso una causa sulla richiesta del comune?Dario Meneguzzo

  14. C’è una convenzione di lottizzazione, scaduta a novembre 2011, con una ditta poi risultata fallita. Alla ditta sono subentrati come coobbligati i proprietari degli alloggi edificati. La ditta non ha monetizzato le aree per l’urbanizzazione secondaria e la polizza fideiussoria, essendo irregolare, non è stata escussa.Essendo scaduta la convenzione originaria, si può stipulare una nuova convenzione con i nuovi proprietari, ridefinendo gli importi da corrispondere, visto che il comune, all’epoca, aveva sbagliato ad indicare un parametro?Grazie

  15. C’è una convenzione di lottizzazione, scaduta a novembre 2011, con una ditta poi risultata fallita. Alla ditta sono subentrati come coobbligati i proprietari degli alloggi edificati. La ditta non ha monetizzato le aree per l’urbanizzazione secondaria e la polizza fideiussoria, essendo irregolare, non è stata escussa.Essendo scaduta la convenzione originaria, si può stipulare una nuova convenzione con i nuovi proprietari, ridefinendo gli importi da corrispondere, visto che il comune, all’epoca, aveva sbagliato ad indicare un parametro?Grazie

  16. Buogiorno, il mio comune sta facendo un piano di lottizzazione di iniziativa publica, siccome io NON sono per niente interessato visti i periodi di crisi..NON ho i soldi per pagare gli oneri primari (circa 35.000€) cosa succede se non firmo la convenzione urbanistica ? premetto che è mia intenzione produrre una osservazione scritta al citato piano dove indico la mie ossevazioni.. Grazie

  17. Egr. Accocato , vorrei sentire il suo parere in merito a un caso , al quanto insolito : C’è una convenzione che scadeva in data 21/12/2013 , termine dei tre anni inserito nella convenzione per la realizzazione delle opere Primarie .A causa di problemi tra lottizzanti ( fratelli ) uno non vuole più portare a termine le opere , cercando di arrivare alla scadenza della convenzione , al fine di farla decadere , la concessione per la realizzazione delle oper primarie era scaduta in data 05/12/2012 , in data 19/12/2012 è stata presentata da SCIA , con inizio lavori da parte degli altri due lottizzanti e anche a nome e nell’ interesse dell’altro fratello , che ha chiesto la sospensione dei lavori al Comune e denunciato il fratello che ha presentato la Scia .Le chiedo Il comune potrebbe sospendere i lavori ? la Scia presentata prima della scadenza è regolare?grazie

  18. Buongiorno. Per rispondere in m odo compiuto bisognerebbe leggere la convenzione di lottizzazione sottoscritta e poi vedere se sulla SCIA è stata apposta una firma falsa oppure se semplicemente un fratello ha dichiarato di agire anche nell’interesse dell’altro. In ogni caso, mi sembra che qualcosa di irregolare ci sia.

  19. La convenzione prevede che le opere di urbanizzazione primarie , dovevano essere completate entro la data del 21/12/2012.La concessione edilizia per la realizzazione delle suddette opere è stata firmata da tutti e tre i lottizanti con scadenza 05/12/2012 contestualmente alla richiesta di presentazione del computo metrico e il progetto di eseguzione delle opere . Un lottizzante ha solamente comunicato l’inizio dei lavori , tramite Scia visto l’imminente scadenza della convenzione , dando inizio all’esecuzione dei lavori nel rispetto delle obbligazione assunte e non ha apposta nessuna firma se non altro che la sua , quindi nessuna firma falsa , ma solamente a tutele dei sue interessi e nel rispetto delle obbligazione assunte ( convenzione firmata)La scia prevede che , quanto sostenuto dal Direttore dei lavori , il rinnivo anche della concessione edilizia , damdo la possibilità di completare i lavori ancora per un triennio. La ringrazie per la sua cortese attenzione .Distinti saluti .

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