Discutiamo sul 2%?

L’articolo 5 del D.L. 13 maggio 2011, n. 70, tra le sue tante e oscure disposizioni, si occupa anche del concetto di parziale difformità, in relazione all’art. 34 del DPR 380 del 2001, stabilendo che: “2-ter. Ai fini dell’applicazione del presente articolo,  non si ha parziale difformita’ del  titolo  abilitativo  in  presenza  di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie  coperta  che non eccedano per singola unita’ immobiliare  il  2  per  cento  delle misure progettuali“.

La disposizione introduce il concetto di irrilevanza di alcune violazioni rispetto al progetto edilizio approvato.

Mentre il senso complessivo della disposizione si capisce con facilità ed è anche condivisibile, le applicazioni pratiche sono spesso difficoltose e incerte.

Più che dare risposte sicure, vorrei aprire un dibattito con i lettori sull interpretazione e sull’applicazione di questa disposizione, sui punti che elenco di seguito (magari mi sbaglio su qualcosa).

1) Penso che alla base ci debba sempre essere perlomeno una violazione dell’altezza o della superfice coperta: non riesco a immaginare una violazione della cubatura o dei distacchi senza una violazione o dell’altezza o della superifice coperta. Non è vero il contrario, perchè, con un gioco di alti e bassi oppure con tagli e aggiunte, potrebbero esserci violazione dell’altezza o della superficie coperta che non incidono nè sul volume nè sui distacchi complessivi.

2) Se sforo del 2% l’altezza soltanto oppure del 2% soltanto la superifice coperta, sforo necessariamente del 2% anche il volume.

3) Se sforo del 2% l’altezza, non posso sforare per niente la superfice coperta, perchè altrimenti  sforo il volume per più del 2% (e viceversa).

4)  La disposizione non è applicabile se sforo per più del 2% anche uno solo dei quattro elementi: in altre parole, se sto dentro il 2% con l’altezza e anche con la superfice coperta, ma non col volume, ho parziale difformità e non c’è l’irrilevanza della violazione.

5) Non c’è bisogno ne è possibile sanare la violazione entro il 2%: non è una violazione rilevante e, quindi, non può essere chiesto o rilasciato un titolo in sanatoria.

6) Non può essere preventivamente rilasciato un titolo edilzio che contempli già la violazione del 2%: sarebbe illegittimo.

7) Quando viene chiesta l’agibilità, bisogna dichiarare la violazione del 2%? Sarebbe un falso dichiarare che le opere eseguite sono perfettamente conformi al titolo edilizio?

8) Bisogna pagare gli oneri per i mc in più che vengono realizzati?

Apriamo il dibattito.

Dario Meneguzzo

Discutiamo sul 2%?ultima modifica: 2012-02-03T06:00:00+00:00da venetoius
Reposta per primo quest’articolo

10 pensieri su “Discutiamo sul 2%?

  1. Sarebbe poi da capire se tale norma sia utilizzabile anche per gli interventi comportanti una difformità del 2%, realizzati prima dell’entrata in vigore dell’articolo 5 del D.L. 13 maggio 2011, n. 70.Il problema si pone poi nel caso venga realizzato un vano utile inferiore all’altezza di ml 2.70 (ml 2,65) e si possa considerare parziale difformità, in deroga al DM 5.7.1975.

  2. Personalmente mi ero posto alcune questioni circa la difformità in oggetto. Le mie perplessità riguardano l’entità della difformità. Si consideri un edificio lungo 20mt. Posso sforare del 2%, vale a dire 40cm. Nel caso si applichi la L.R.21/96 non concorre a determinare la distanza urbanistica fino a 30cm se si ottengono valori di isolamento maggiori alla norma. Alla fine potrei avere un edificio che dista 4,30mt dal confine in maniera del tutto lecita (?)Il vicino che volesse costruire qualche tempo dopo sarà costretto a mantenere i 10 mt dall’edificio esistente o si può accontentare dei 5 dal confine? e se facesse gli stessi errori del confinante le due pareti finestrate disterebbero 8,60mt contro i 10 previsti. Tornando al caso precedente, la difformità del 2% riguarda la lunghezza dell’edificio (20mt + 2%) o la distanza che questo deve tenere dal confine (5mt – 2%)?

  3. la norma del 2% esisteva già dal 1967 ( art. 15 legge 6 agosto 1967, n. 765 ) ma valeva solo per il beneficio delle agevolazioni fiscali. Alcune amministrazioni hanno esteso il 2% anche alle violazioni edilizie per evitare il controsenso che il privato avesse delle azioni repressive da parte dell’Amministrazione pur potendo beneficiare per l’opera considerata parzialmente abusiva dei contributi pubblici. Più interessante è tener conto del doppio vincolo: 2% sul totale e 2% sulla singola unità immobiliare. Complessivamente la variazione è contenuta all’interno del due per cento ma per una singola unità immobiliare viene superato il valore del 2%

  4. condivido le osservazioni dell’avv. meneguzzo sull’argomento. Riterrei opportuno verificare in sede di agibilità l’eventuale difformità riscontrata rispetto allo stato legittimato con la richiesta del conguaglio degli oneri dando atto della non sanzionabilità ai sensi articolo 34 del d.P.r. 380/2001.

  5. A mio modesto avviso ritengo che l’art. così modificato, essendo intervallato da virgole e da un ben esplicito “o” ritenga che si debba rispettare lo sforamento entro il 2% di almeno uno dei parametri urbanistici elencati. Premesso che la verifica va fatta su tutti, credo che basti la soddisfazione di almeno uno solo dei parametri elencati, per ritenere non abusiva l’opera..

  6. Condivido le considerazioni dell’avv. Meneguzzo. Per quanto riguarda gli oneri a mio avviso vanno versati, a meno che la costruzione non sia già appartenente ad una categoria esente per legge (es.: ampliamento di edificio unifamiliare nei limiti del 20%, oppure edificio costruito dall’imprenditore agricolo a titolo professionale, ecc…). Non condivido la tesi del sig. Claudio Calderato perchè se così doveva essere lo avrebbe specificato la norma. Credo si debba applicare il principio delle “analisi del sangue”: se tutti i valori sono nei limiti si stà tranquilli, ma se un solo valore è fuori dai parametri cè da preoccuparsi…Roberto Cugno

  7. Non credo che vi possa essere linearità proporzionale tra i vari parametri urbanistici, nel senso che il 2% delle dimensioni lineari non corrisponde al 2% della superficie coperta e/o volume proprio in virtù dell’operazione matematica che li lega. Quindi il 2% va preso proprio sulla condizione peggiore. Non ritengo neanche giustificabile l’applicazione degli oneri in quanto l’art. pone l’eccezzione sull’opera abusiva da non considerarsi art. 34. D.P.R. 380/01. Quindi se non vi è abuso entro il 2% non vi è sanzione.

  8. Per me bisogna chiarire anche il concetto di ” unità immobiliare ” visto che non sembra certo che significhi anche ” catastale “Ad esempio in un edificio classico le unità immobiliari catastali sono minimo 2 (abitazione e garage) pertanto sembra strano che siano trattate separatamente facendo parte di un unico edificio.Lo stesso dicasi per unità produttive dove spesso vengono distinte catastalmente le varie funzioni ( uffici, laboratori, magazzini, …) quando tutte sono parte funzionale di una medesima ” unità immobiliare ” …. pur essendo separate come ” unità immobiliari catastali ” …. Mi pare che, come sempre, il legislatore non conosca a fondo le terminologie e lasci il tutto ad una alquanto discutibile interpretazione.

Lascia un commento