Spazi destinati a parcheggi privati in complessi condominiali di nuova costruzione: regime di circolazione

Segnaliamo la decisione del Consiglio di Stato n. 1565 del 2011.

Dice il Consiglio di Stato: “E’ interpretazione giurisprudenziale consolidata che l’art. 9 della legge 24 marzo 1989, n. 122, nel consentire la costruzione di parcheggi, da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, nel sottosuolo degli immobili o nei locali siti al piano terreno anche in deroga alla vigente disciplina urbanistica, concerne i soli fabbricati già esistenti e non anche le concessioni edilizie rilasciate per realizzare edifici nuovi, per i quali invece provvede l’art. 2, comma 2, della legge stessa che, nel novellare l’art. 41 sexies, della legge fondamentale 17 agosto 1942 n. 1150, stabilisce l’obbligo di riservare appositi spazi per parcheggi di misura non inferiore a 1 mq per ogni 10 mc di costruzione (Consiglio Stato , sez. V, 24 ottobre 2000 n. 5676 e 27 settembre 1999 n. 1185).

Nella specie, poiché non è controverso che l’intervento edilizio abbia riguardato una costruzione di nuova realizzazione, le ragioni comunali sono da reputare fondate e quelle attoree di primo grado, per l’effetto, da ritenere prive di consistenza, poiché i parcheggi obbligatori di cui al richiamato art. 2, comma 2, costituiscono pertinenza in senso civilistico dell’unità immobiliare principale e, quindi, ne seguono la sorte ai fini del computo delle SNR e del calcolo dei corrispondenti oneri concessori.

5.- Quanto alle quote eccedentarie, va richiamata Cassazione Civile (sezione II^, 1 agosto 2008 n. 21003), secondo la quale, in tema di spazi destinati a parcheggi privati, in complessi condominiali di nuova costruzione, il susseguirsi d’interventi legislativi incidenti sulla limitazione dell’autonomia privata in ordine alle dimensioni minime di tali spazi e al regime di circolazione, ha determinato l’esistenza di tre diverse tipologie di parcheggio, assoggettate a regimi giuridici differenziati tra di loro: a) i parcheggi soggetti ad un vincolo pubblicistico di destinazione, produttivo di un diritto reale d’uso in favore dei condomini e di un vincolo pertinenziale ex lege, che non ne esclude l’alienabilità separatamente dall’unità immobiliare, disciplinati dall’art. 18 della legge n. 765 del 1967 (art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942); b) i parcheggi soggetti al vincolo pubblicistico d’inscindibilità con l’unità immobiliare, introdotti dall’art. 2 della legge n. 122 del 1989, assoggettati ad un regime di circolazione controllata e di utilizzazione vincolata e, conseguentemente non trasferibili autonomamente; c) i parcheggi non rientranti nelle due specie sopra illustrate, perché realizzati in eccedenza rispetto agli spazi minimi inderogabilmente richiesti dalla disciplina normativa pubblicistica, ad utilizzazione e a circolazione libera, ed i parcheggi disciplinati dall’art. 12, comma 9, della legge n. 246 del 2005 di definitiva liberalizzazione del regime di circolazione e trasferimento delle aree destinate a parcheggio, ma con esclusivo riferimento al futuro, ovvero alle costruzioni non ancora realizzate e a quelle per le quali non sia ancora intervenuta la stipulazione delle vendite delle singole unità immobiliari, al momento della sua entrata in vigore.

Conseguentemente, una volta che siano stati riservati per parcheggi spazi nella misura di legge, ogni spazio ulteriore (inteso come spazio libero da costruzioni, ovvero come box, o come autorimessa comune, ecc.) è completamente svincolato dalla richiamata disciplina vincolistica (in quanto ad esso non applicabile) e, quindi, può essere liberamente venduto, locato o formare oggetto di altri negozi giuridici, non costituendo pertinenza ai sensi della suddetta normativa speciale, ma pertinenza alla stregua, però, dell’art. 817 c.c. (Cassazione Civile, sezione III^, 23 gennaio 2006 n. 1221).

È evidente, allora, potendo tali spazi ulteriori ed eccedentari essere liberamente venduti, locati o costituire oggetto di altri negozi giuridici, come non sussista titolo legale alcuno che giustifichi e spieghi perché dovrebbero essere esentati, essendo a libera circolazione e, quindi, produttori di pieno profitto commerciale”.

decisione CDS n. 1565 del 2011.pdf

Spazi destinati a parcheggi privati in complessi condominiali di nuova costruzione: regime di circolazioneultima modifica: 2011-04-14T06:00:00+02:00da venetoius
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